Jardim da Costa Beach Club: vale a pena comprar?

O que é o Jardim da Costa Beach Club

O Jardim da Costa Beach Club é um empreendimento na Praia Central, Centro de Barra Velha (SC), da construtora Rôgga Empreendimentos (fundada em 2006, Joinville/SC). Apartamentos de 2 dormitórios, metragens entre 51 m² e 80 m², com beach club no 4º andar (análise Alvo, 23/09/2026).

A entrega considerada nas simulações deste post é abril de 2030, prazo usado como referência de cálculo na análise da Alvo, não uma confirmação contratual (análise Alvo, 23/09/2026). Confirme o prazo real na documentação oficial antes de assinar.

Este post não é material publicitário do lançamento. É uma análise com postura cética, incluindo os pontos que pesam contra a compra.

Como funciona a tabela de pagamento

A tabela comercial de uma unidade de referência, de 2 dormitórios com valor total de R$ 542.985,25, funciona assim (análise Alvo, 23/09/2026):

• Ato (entrada): R$ 54.298,53 (10% do total)
• 43 parcelas mensais durante a obra: R$ 1.262,76 cada (10% do total, somadas)
• 3 reforços periódicos: R$ 18.099,51 cada (10% do total, somados)
• Saldo nas chaves, financiado: R$ 380.089,68 (70% do total)

Ponto importante que costuma passar batido: as parcelas mensais e os reforços são valores nominais fixos, sem correção. Já o saldo das chaves é corrigido pelo CUB (Custo Unitário Básico da construção) até a data da entrega (análise Alvo, 23/09/2026). Ou seja, o valor de R$ 380.089,68 é uma referência de hoje, não o valor final que você vai encontrar em abril de 2030.

O apartamento é frente-mar? Tem vista mar garantida?

Não. O Jardim da Costa Beach Club fica a aproximadamente 900 metros do mar, 933 metros no levantamento original (análise Alvo, 23/09/2026). Não é um empreendimento frente-mar, e não há vista mar garantida para as unidades. O nome "beach club" se refere à área de lazer do próprio prédio, não à localização do terreno. Se proximidade com o mar é critério decisivo para você, essa distância precisa entrar na conta antes de qualquer outra análise.

Quanto pode valorizar até a entrega

Ninguém consegue garantir. O que dá para dizer com números é o custo de construir: o INCC, índice da FGV que mede esse custo, acumulou 6,6% nos 12 meses até agosto de 2026. Imóvel na planta costuma acompanhar esse custo até a entrega, mas isso depende do mercado de Barra Velha em 2030, do ritmo de vendas do prédio e de a obra sair no prazo.

Dois riscos pesam na conta. Atraso na entrega adia a valorização e mantém seu dinheiro parado por mais tempo. E se você precisar vender antes, ou vender abaixo do preço de tabela da época, o ganho pode sumir.

O imóvel na planta rende mais que a renda fixa?

Depende de quanto o imóvel valorizar, e isso não se sabe hoje. Com a Selic em 13,75% ao ano (Copom, setembro de 2026), a renda fixa paga bem, tem resgate fácil e não tem risco de obra nem de distrato. O imóvel só compensa como investimento se a valorização até 2030 ficar acima disso. Para quem quer morar, a comparação é outra: é o custo do aluguel que você deixa de pagar depois da entrega.

Financiando o saldo nas chaves: quanto fica a parcela

Os R$ 380.089,68 do saldo (70% do valor de referência) seriam financiados na entrega. Com a taxa de referência de 12,36% a.a. nominal (SBPE 11,19% + TR 1,166%, 2026), em 30 anos pela Tabela Price, a parcela fica em R$ 3.824,13/mês. Se a Selic subir 2 pontos percentuais até lá, sobe para R$ 4.350,57/mês (análise Alvo, 23/09/2026). Esse saldo também é corrigido pelo CUB até 2030, então a parcela final pode ser maior que essa referência.

E se eu alugar o apartamento para pagar o financiamento?

Não fecha, em nenhum dos três sub-cenários testados pela Alvo. A receita líquida de aluguel não cobre a parcela do financiamento em nenhum deles, com descasamento entre R$ 131 e R$ 2.469 por mês, dependendo da ocupação considerada (análise Alvo, 23/09/2026). Quem financiar o saldo e contar com o aluguel para pagar a parcela vai precisar completar essa diferença todo mês, do próprio bolso.

Isso não anula a lógica do negócio, só deixa claro qual é ela: uma aposta na valorização do imóvel até a entrega e depois, não uma fonte de renda passiva positiva no curto prazo.

Os riscos que você precisa saber antes de comprar

Nenhuma decisão de compra na planta deveria ignorar estes pontos:

• Prazo de entrega. Atraso de obra adia a valorização e mantém seu dinheiro parado. Confira o histórico de entregas da construtora e o que o contrato prevê em caso de atraso.
• Documentação incompleta na consulta. Em 2026-09-23, o contrato-padrão e o memorial descritivo não estavam disponíveis no material consultado. Isso não quer dizer que não existam, e devem ser exigidos e lidos por completo antes de qualquer assinatura.
• Risco de distrato. Desistir da compra depois de assinar permite à incorporadora reter entre 25% e 50% do valor já pago (Lei do Distrato, 13.786/2018, art. 67-A). O STJ tem restringido retenções acima de aproximadamente 25% quando desproporcionais, mas a lei já prevê perda relevante em caso de desistência.
• Distância real do mar. São cerca de 900 metros até o mar. "Beach club" é a estrutura de lazer do prédio, não a localização em relação à praia.

Para quem faz sentido comprar no Jardim da Costa Beach Club

Pelos números deste levantamento, esse tipo de compra faz mais sentido para quem tem caixa disponível até 2030 (ou além, considerando possível atraso), não precisa desse dinheiro de volta antes disso, e entende que o retorno depende da valorização real se aproximar do cenário base ou melhor, o que não é garantido. Não faz sentido para quem busca renda de aluguel imediata e positiva, nem para quem pode precisar resgatar o capital antes da entrega.

Para entender o parcelamento de entrada em lançamentos na planta de forma mais ampla, veja o guia de entrada baixa em imóvel na planta. Para o panorama de preços na cidade hoje, veja o post sobre apartamentos na planta em Barra Velha. E para quem está decidindo entre morar ou investir, veja o post sobre morar em Barra Velha.

Para ver a tabela completa do lançamento, com condições atualizadas, a página oficial da campanha está em alvobrimobiliaria.com.br/jardim-da-costa-campanha.

Perguntas frequentes

O Jardim da Costa Beach Club é frente-mar?

Não. Fica a aproximadamente 900 metros do mar, na Praia Central de Barra Velha, e não há vista mar garantida para nenhuma unidade (análise Alvo, 23/09/2026).

A valorização é garantida?

Não. O custo de construir (INCC) subiu 6,6% em 12 meses até agosto de 2026, e imóvel na planta costuma acompanhar esse custo, mas atraso de obra e o mercado de 2030 podem mudar o resultado para cima ou para baixo.

Compensa financiar e alugar para pagar a parcela?

Pelos números testados pela Alvo, não. A receita líquida de aluguel não cobre a parcela do financiamento em nenhum dos cenários, com diferença mensal de R$ 131 a R$ 2.469 a completar do próprio bolso.

E se a obra atrasar?

A Lei 13.786/2018 regula o atraso: o contrato pode prever tolerância de até 180 dias. Passado esse prazo, o comprador pode pedir o distrato com devolução integral ou manter o contrato com indenização. Leia essa cláusula antes de assinar.

Se eu desistir depois de assinar, perco tudo o que paguei?

Não tudo, mas uma parte relevante. A Lei do Distrato (13.786/2018) permite reter entre 25% e 50% do valor já pago, dependendo do caso.

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