Comprar imóvel no Brasil morando nos EUA: como funciona

Dá para comprar um imóvel no Brasil sem voltar dos EUA

Sim. Quem mora em Orlando, Boston, New Jersey ou qualquer outra cidade dos Estados Unidos e tem laço com o litoral norte de Santa Catarina consegue fechar a compra de um imóvel inteira à distância: reunião por vídeo, contrato com assinatura digital e pagamento em reais direto à construtora. O processo tem etapas específicas para quem mora fora, e vale entender cada uma antes de assinar qualquer ficha.

Passo 1: reunião por vídeo com o corretor

O primeiro contato é uma chamada com fotos, vídeo e planta do imóvel escolhido, sem exigir presença física no Brasil. É nessa etapa que entram dúvidas sobre localização, tabela de pagamento e prazo de entrega, no caso de imóvel na planta.

Passo 2: CPF ativo

O CPF é obrigatório para comprar imóvel no Brasil, mesmo morando fora. Se você já tem CPF, normalmente basta regularizar o cadastro (endereço atualizado) pelo canal da Receita Federal para residentes no exterior. Se ainda não tem, a solicitação pode ser feita diretamente pela Receita Federal, com atendimento voltado a quem mora fora do país.

Passo 3: procuração consular, só se for exigida

Procuração pública lavrada em consulado brasileiro só entra no processo se o banco ou o cartório exigirem esse documento no momento da escritura. Ela dá a alguém de confiança no Brasil poderes para agir em seu nome. Fora desse caso, o contrato de compra em si é assinado digitalmente, sem precisar do documento consular.

Passo 4: contrato com assinatura digital

Depois que a construtora aceita a proposta, o contrato é assinado remotamente, de onde você estiver. Não é necessário estar em território brasileiro para formalizar a compra.

Passo 5: pagamento em reais por câmbio formal

Todo valor enviado dos Estados Unidos para pagar sinal, parcelas ou saldo do imóvel precisa passar por uma operação de câmbio formal, com contrato de câmbio registrado por instituição autorizada pelo Banco Central. O dinheiro vai direto da sua conta nos EUA para a conta oficial da construtora. Nunca em espécie, nunca por Pix de conta de terceiro. Guardar o contrato de câmbio e o comprovante de cada remessa evita problema depois, na hora de vender o imóvel ou trazer o valor de volta para os EUA.

Passo 6 (se for na planta): saldo financiado na entrega

Em lançamentos como o Jardim da Costa Beach Club, em Barra Velha, o comprador paga ato, parcelas mensais e reforços durante a obra, e o saldo de 70% do valor é financiado somente na entrega das chaves, pelo Santander, parceiro da construtora. No caso do Jardim da Costa, a tabela de referência é: ato de R$ 54.298,53, 43 parcelas mensais de R$ 1.262,76 e 3 reforços de R$ 18.099,51, com saldo de R$ 380.089,68 financiado na entrega prevista para abril de 2030 na simulação, sem ser confirmação contratual (análise Alvo, 23/09/2026). O empreendimento fica a aproximadamente 900 metros do mar, na Praia Central de Barra Velha, e não é frente-mar nem tem vista mar garantida.

Quanto imposto você paga no Brasil como não residente

Se você fez a Saída Definitiva do País ou está fora do Brasil há mais de 12 meses sem declarar como residente, as regras de não residente se aplicam:

• Aluguel recebido no Brasil: retenção fixa de 15% na fonte sobre o valor líquido, recolhida via DARF código 9478. Não residente não tem as isenções mensais do carnê leão que residente tem.
• Venda do imóvel (ganho de capital): o imposto é retido pelo comprador antes da escritura ser lavrada, via DARF código 0473, com alíquota a partir de 15% e faixas que sobem para ganhos maiores.

Confirme o cálculo exato do seu caso, as deduções permitidas e o procedimento com seu contador no Brasil antes de vender ou de declarar o aluguel.

O que declarar nos Estados Unidos

Cidadão americano ou residente fiscal nos EUA declara renda mundial ao IRS, incluindo aluguel recebido no Brasil. O aluguel entra no Schedule E do Form 1040, convertido para dólar pela taxa de câmbio do período. Se o dinheiro do aluguel ficar depositado em conta bancária no Brasil, isso pode gerar obrigação de declarar a conta ao Tesouro americano (FBAR), dependendo do saldo. Confirme com seu contador nos EUA como isso se encaixa na sua declaração.

Por que o Jardim da Costa aparece como exemplo neste guia

O Jardim da Costa Beach Club, da construtora Rôgga, é um caso real de imóvel na planta no litoral norte de SC com tabela de pagamento estruturada em ato, parcelas, reforços e saldo financiado nas chaves, o formato mais comum para quem compra à distância e quer entender o fluxo antes de assinar. Antes de assinar qualquer lançamento, confira o histórico de entregas da construtora. Para ver a análise completa desse lançamento, incluindo riscos e cenários, veja o post sobre o Jardim da Costa Beach Club.

Perguntas frequentes

Preciso ir ao Brasil para comprar o imóvel?

Não. O contrato tem assinatura digital e a reunião inicial é por vídeo. Quem viaja normalmente faz isso para conhecer o imóvel pessoalmente, o que não é obrigatório.

Como mando o dinheiro dos EUA sem cair em golpe?

Por câmbio formal, com contrato de câmbio registrado por instituição autorizada, direto para a conta oficial da construtora. Nunca espécie, nunca Pix para conta pessoal de terceiro.

Preciso de procuração no consulado?

Só se o banco ou o cartório exigirem esse documento especificamente na escritura. O contrato de compra em si é assinado digitalmente.

Consigo financiar o saldo morando fora dos EUA?

Sim, mas o banco costuma olhar sua declaração de Imposto de Renda no Brasil. Se você fez a Saída Definitiva, a solução mais comum é ter um cotitular com renda no Brasil. Confirme essa simulação antes de assinar a ficha.

Pago imposto nos dois países?

Pode pagar nos dois: retenção no Brasil sobre aluguel (DARF 9478) ou venda (DARF 0473), e declaração da renda mundial nos EUA via Schedule E do Form 1040. Confirme com seu contador em cada país antes de decidir.

Um corretor da Alvo responde em horário compatível com o fuso da Flórida e do Leste dos EUA. Falar com a Alvo no WhatsApp